特集：家は中古が一番　2016年11月8日号

理由は日銀の金融政策だ。日銀は９月、金融政策の枠組みを変更し、「長期金利（10年物国債金利）が０％程度」になるよう国債を買い入れすることを決めた。13年４月から黒田東彦総裁が掲げた量的緩和による物価上昇率２％を達成できず、大量の国債を買い入れる「量」から「金利」へ政策手段を改めた形だ。

日銀は、金融機関へのマイナス金利も導入し、足元の長期金利はマイナスとなった。ただ、今回の日銀の方針転換を受け、歴史的な低水準が続いた住宅ローン金利は底打ち感が出てきた。日銀が長期金利０％程度を目指す以上、さらに住宅ローン金利が下がる余地は期待できない。

「今すぐ家を買う必要はない」のか。

その答えは将来のインフレリスクをどう考えるかにかかる。

日銀の異次元緩和で物価は大きく上がらなかった。しかし、将来も上がらないというわけではない。

日銀が長期金利を目標としたことに対し、ベン・バーナンキ米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）前議長はブログで評価しつつ、金利変動が急激化するリスクも指摘した。インフレ志向の日銀が対応をひとつ誤れば、金利急騰は起こりうる。

つまり、超低金利で住宅ローンを組むことは、将来のインフレリスクへの備えとなる。インフレ時は、ローン返済額は実質目減りするからだ。また、一定の資産形成ができる。

しかし、賃貸の場合、更新時に家賃を引き上げられる可能性がある。自らの資産形成にもならない。

日本は長らく「新築信仰」が強かった。中古住宅の人気は圧倒的に低く、住宅市場に占める中古住宅の割合は14・７％（２０１３年）にすぎない。新築は「２割の付加価値」と言われ、購入直後から資産価値が目減りする。

それでも、新築信仰は続いたが、日銀の異次元緩和がその光景を変えた。高利回りを求めた富裕層がマンション投資に走り、東京23区の新築マンションは、15年の平均価格で６７３２万円になった（不動産経済研究所調べ）。13年から約１０００万円も値上がりし、一般人の手が届かないものになった。

◇賃貸と同額で買う

誌面20～24ページの主要都市圏で示した中古物件は、30～55歳の年代別収入ごとに、頭金なしのローンで買える。

厚生労働省の「国民生活基礎調査の概況」などを基に、各世代の世帯所得の「中央値」を算出。ファイナンシャルプランナーの深野康彦氏が住宅ローン可能額を試算した。不動産業界で常識の「年収の４～５倍」は無視し、現在の家賃と同額で無理なく返済ができる金額をはじいた。老後の資金計画まで見据えた堅実な内容だ。現在の生活水準も切り詰めない。

ボーナス返済は組み込んでないため、海外旅行や趣味、あるいはローンの繰り上げ返済など、利用者の嗜好に合った選択の余地を残した。

このため、高額な物件、都心の人気地区は外れる。誌面上の「割り切りゾーン」は、何かを犠牲にしなければ手に入れられないゾーンだ。きっぱりと割り切り、目を向けてはいけない。

ただし、殺人事件や自殺が起きた「事故物件」紹介サイトを運営する大島てる氏によると、割り切りゾーンでも事故物件なら２０００万円程度で購入できる物件はあるという。また、貯蓄や両親からの援助など、頭金を用意できれば、物件の選択肢はさらに広がる。３０００万円程度で推移する首都圏の中古戸建て、マンションの購入にも応用が効く。

中古住宅購入は、政府も後押ししている。政府は今年３月に閣議決定した「住生活基本計画」で「空き家の有効活用」を打ち出した。リフォームや中古住宅の流通を盛んにし、25年に約５００万戸と推計される空き家を４００万戸に抑える狙いだ。また、中古住宅購入支援のため、40歳未満に最大65万円を補助する制度を新設し、11月１日から受け付けを開始する。

リフォームの一種で、ライフスタイルに合わせ、快適に過ごせるように機能まで作り変える「リノベーション」も広まる。

「リノベは生活に家を合わせることができる」。今年８月、築38年の戸建てをリノベした女性会社員（41）は「立地」を重視し、海が見える中古の戸建てにした。リノベで「生活の中のちょっとした時間も充実している」という。「中古でよかった」と実感する毎日は、新築へのこだわりを捨てたことで始まったのだ。