特集　家は中古が一番　これだけは気をつけろ！その２　インスペクション

◇住宅の欠陥確認に不可欠

矢部智仁（住宅不動産取引支援機構常務理事）

中古住宅を購入する際、既存住宅現況検査（インスペクション）が重要だ。中古住宅の売買を終えた後に瑕疵（かし＝欠陥）が見つかった場合、売り主が瑕疵担保責任を負うのは一般的に３カ月（個人間売買）と短い期間となる。場合によっては、瑕疵担保が免責となる場合もある。

住宅建築構造に詳しくない買い主が、自ら瑕疵の有無を確認するのは難しい。そこで国は、仲介業者が売り主や買い主にインスペクションの意向確認を２０１８年度までに義務づけるよう宅建業法を改正した。

　◇２０１８年度までに義務付け

インスペクションでは、住宅に精通したインスペクターが、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状況、瑕疵の有無を調査する。物件の経年劣化の程度を測るものではないことに注意が必要だ。その調査結果に基づき、改修すべき箇所を指摘する。改修時期、かかる費用の目安などを算出し、買い主にアドバイスを行う場合もある。

検査項目や検査手法は、国土交通省がガイドラインを策定している。調査費用は１軒当たり６万～12万円程度。買い主が物件購入の意思を示した際に実施することができる。

ただ、あっせんや意向確認が仲介業者にまだ義務づけられていないため、現状は売り主がインスペクションに応じないこともある。この場合、瑕疵担保責任のリスクを減らすため、こうした業者との取引は打ち切るのが無難だ。

　◇専門家の選定が重要

また、インスペクターは現状、国家資格ではない。調査能力の差は診断結果を左右する。インスペクターが瑕疵を見落とした場合、その責任分担について、法整備は未定だ。トラブルを未然に防ぐためにも、インスペクターの選定は重要だ。

業者は、民間団体が行う講座を受講して取得できる住宅診断士（ホームインスペクター）の有資格者、または国交省が策定した「既存住宅インスペクション・ガイドライン」に準拠した建築士のみが取得できる既存住宅現況検査技術者に頼みたい。

　◇あとから欠陥が見つかったら・・・保険も活用

また、建築士によるインスペクションとセットで加入する「中古住宅売買かし保険」（既存住宅売買瑕疵保険）は、瑕疵担保リスクの軽減にもつながる。保険の対象は、基礎や柱など構造耐力上主要な部分や、雨水の浸入を防止する部分などで、個人間売買タイプの場合、保険期間は５年または１年。引き渡し後に物件の対象部分に瑕疵が見つかった場合、改修費用をまかなうことができる。保険料は、保険を引き受ける会社と提携している登録検査機関により異なるが、10万円前後となっている。

全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）が16年３月に実施したアンケート調査では、回収数２０００サンプルのうち、インスペクションを知っていると答えたのは、全体の27・７％にとどまった。一方、同調査で、インスペクションを知っている人のうち、住宅購入検討者（５９３サンプル）でインスペクションを利用したいと答えたのは56％にのぼった。

中古住宅市場が拡大するなか、インスペクションのニーズは今後、高まっていくと予想される。買い手だけでなく、売り手にも利点となるような制度拡充が求められる。

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　＜主な12の検査項目＞

　◇構造耐力上主要な部分に係るもの